Начинающие бизнесмены чаще всего не могут позволить себе приобрести помещение в собственность, поэтому обращаются к аренде площадок под офис или производство. По сравнению с предыдущим годом число свободных площадей коммерческой недвижимости возросло, но арендаторы по-прежнему сталкиваются с проблемами как рыночного, так и правового характера.

Более 50% арендаторов заключают договор на невыгодных условиях

Арендодатель всегда стремится включить в договор положения, предоставляющие ему большие возможности на увеличение арендной платы. Какие условия арендодатели используют чаще всего? К примеру, собственник помещения настаивает на автоматическом повышении размера арендной платы на 5-10% в год. Вместе с тем, уровень инфляции может оказаться существенно ниже, что будет невыгодно для арендатора. Поэтому целесообразно привязывать ежегодное увеличение арендной платы к изменению официальных показателей (ставка рефинансирования ЦБ РФ, индекс средних цен на аренду и т.п.), либо установить, что в случае изменения арендной платы цена будет корректироваться в соответствии с отчетом оценщика о ставке аренды данного помещения.

Испытание рублем

Обычно в стоимость арендной платы включаются коммунальные платежи, стоимость услуг по охране и уборке помещения, пользование телефоном, интернетом и так далее. Арендодатели, в свою очередь, навязывают дополнительные услуги для повышения арендных ставок. В большинстве случаев это происходит с помещениями больших площадей, принадлежащим зарубежным компаниям. Проблема дорогостоящей аренды касается не только недвижимости, находящейся в частных руках, но и объектов нежилого фонда, принадлежащих муниципалитету. В частности, речь идет о повышенной почти в два раза с 2013 года ставке аренды таких помещений в столице. Если в 2012 году за кв. м. в год ее стоимость была равна 1,8 тыс. рублей, то сейчас она составляет 3,5 тыс. рублей.

Арендодатель решил распрощаться

В определенных случаях собственник помещения имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. При такой необходимости он может предусмотреть в договоре определенные «лазейки». Так, если в здании запрещено курить, арендодатель организовывает «слежку» за работниками офиса, и пару раз обнаружив нарушение, после предъявления претензии расторгает договор в судебном порядке.

Иногда арендодатели используют открытое давление на арендаторов, отключая в помещении свет, воду, услуги связи. Однако грамотно составленный договор поможет арендатору отстоять свое право на беспрепятственное пользование офисом. Как показывает практика, чаще всего с проблемой досрочного расторжения договора сталкиваются арендаторы офисов С-класса и небольших площадей.

Маленький офис – большие проблемы

Наиболее востребованными среди объектов коммерческой недвижимости являются площади до 500 кв. м (47% от общего количества сделок). Цена за аренду такого офиса в центре столицы колеблется от 15 тыс. до 25 тыс. руб. за один квадратный метр в год. Отличает формирование цены на этот сегмент то, что к стоимости арендуемой площади прибавляется еще и часть общей площади, включающей места общего пользования, иными словами, коридорный коэффициент.

При этом выбрать подходящее помещение в несколько десятков квадратных метров порой сложнее, нежели арендовать отдельный этаж торгового центра. В таких случаях выгоднее прибегнуть к субаренде части большого офиса, уже находящего в пользовании другого арендатора.

Но минусом является разница в стоимости: как правило, арендатор предлагает в субаренду помещение по стоимости, превышающей сумму, заявленную собственником. Есть еще одна неприятность - если основной договор аренды по каким-либо причинам будет признан недействительным, то таковым будет и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Итог - субарендатор будет обязан освободить помещение. Чтобы не оказаться заложником ситуации, перед подписанием договора субаренды следует внимательно ознакомиться с текстом основного договора, а лучше заручиться поддержкой грамотного юриста.

Олег Сухов,

адвокат "Юридического центра адвоката Олега Сухова"